アラサー医師。不動産投資を初めて2年半。ようやく念願の2棟目のアパートを購入し、家賃収入はおよそ1000万/年。実践と考察について。

アパート①を購入するまで

 
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t-naka
はじめまして。地方勤務医のt-nakaです。 不動産投資を本格的に初めて2年半、記録と記憶を残しておこうと思いブログをはじめました。H30年8月時点での所有物件は以下通りです。 貸家;築 H20年 3LDK 駐車場2台 家賃 130000円/月 アパート① 築H3年 3DK×8、駐車場各1台  平均家賃52,000円/月 H28年5月購入 アパート② 築H8年 2K×6、駐車場各1台  平均家賃50,000円/月 H30年8月購入予定

【購入する物件の選び方:自分のスタンス】

「地方は人口が減り、地価も下がるから不動産投資には向かない」、よく目にするフレーズだが地価も下がるまではあってると思う。正確には地価を下がることを前提とした行動をする必要があるといったところだろう。人口減少時代に入っているので、ほかの産業もそうだが、殿をするところはうまく殿をすることした戦略も時には必要なのだと思う。自分の投資スタイルは他のブログをしている人に比べたら平凡かつ消極的であろう。なので、他のブログのようにそこまでアグレッシブにいくことを目的としていない方には一助になるかもしれない。

【購入する物件の選び方:物件の方向性①】

まずどういった方向性で不動産投資を行うか。わかりやすいように対比して考えてみることにした。

地方 vs. 都心

そもそも自分が知らない土地では、それだけでハンデがあり8戸を目指す上で都心は厳しい。勤務医という利点も地方だから高所得者があまりいなくて融資の面で差がつけられるのに、そのメリットも都心では生かせない。なので地方、居住地の近くで物件探すことに。

リフォーム前提 vs. リフォームは最小限

ブログをみてみるとボロ家をリフォームして高利回りで貸すといった方がいるが、自分に時間とスキルがあればやってみたいができそうにない。不動産投資と割り切ってすべて丸投げもいいのだが、それでは物件をみる目や業者との段取りなど大家としてのレベルが上がらずなんかもったいない感じがする。なのでその間をとり、リフォームや修繕は管理業者に完全にお任せではなくて現場になるべく足を運び、オーナーとしての意見は言うようなスタイルで無理のない範囲で経験値を得ることを目標にしている。最近は妻がいろいろ部屋をコーディネートするのが好きみたいで、経理などお金関係は自分、部屋の管理や修繕、管理業者とのやりとりなどは妻と役割分担がうまくできるようになった。ある程度年数がいったアパートだとトラブルが少なくはないので、日中連絡がつく妻が手伝ってくれるだけで非常に助かり、一緒に不動産の話をするのも夫婦の楽しみにもなりつつある。

【購入する物件の選び方:物件の方向性②】

中古のアパートを購入する上で考えたこととして、損切を考えた上での出口戦略だ。最終的にどのくらいで売れるかが問題で、やはりアパート+土地となると購入者は限られるし値段のふり幅も大きい、土地になれば住宅用地にも使えて、値段も一定で買い手が付きやすくなる。そこである程度の地価(1坪20~40万)で一軒家を立てたいと思う土地の中古アパート物件を探すことにした。

続いて物件の大きさであるが事業規模を目指すためには8部屋以上は絶対条件、1Kだと利回りがいいかもしれないが競合も多く消耗品は狭くても広くてもあまり変わらないので却下。結果ファミリー向けの2DKや3DK、45平米~60平米で8部屋以上、中古アパートに絞って探すことに。

以上をまとめると、①居住区付近、②2DK以上が8部屋以上の物件、③築古ではあるが大規模なリフォームをせずとも入居がある程度ついている物件、④更地での売却も念頭にいれ収益性より資産性を重視、というなかなかハードルが高い物件を探すことになってしまった。

 

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はじめまして。地方勤務医のt-nakaです。 不動産投資を本格的に初めて2年半、記録と記憶を残しておこうと思いブログをはじめました。H30年8月時点での所有物件は以下通りです。 貸家;築 H20年 3LDK 駐車場2台 家賃 130000円/月 アパート① 築H3年 3DK×8、駐車場各1台  平均家賃52,000円/月 H28年5月購入 アパート② 築H8年 2K×6、駐車場各1台  平均家賃50,000円/月 H30年8月購入予定

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