アパート①購入後partⅡ
前回からの続きです。
【goalの設定】
購入して満足してしまわないで、何を目標に進めていくか・実際にそれは行えそうか検討してみよう。投資全般に言えることで離着陸の時が一番大切だが、着陸の判断を誤らないように方向性はあらかじめ明確にしておこう。
＜primary goal＞
臨床試験にはprimary endpoint(主要評価項目)というのがあるので、不動産投資にもprimary goal(造語：まずは達成すべき目標)を明確にし行動指針にしようと思う。
消極的なスタンスは変わりないので、 『残債＝土地の値段±キャッシュフロー』になることをすれば少なくともマイナスではないのでまずはその地点まで達することをgoalとした。立地は悪くないので売値＝土地の公示価格であればまず売却できるだろう。
オーバーローンで諸経費もほとんど持ち出しはない。購入後のキャッシュフローは±0として考えてみる。残債が4300万をきるのは48か月後。少し余裕をもって『5年間、アパート①単体のキャッシュフローがマイナスにならないこと』がアパート①のprimary goalになる。言い換えれば、『7部屋以上の入居を5年間継続すること』になる。
仮に6部屋を継続した場合は、およそ1部屋分の年間の家賃65万がキャッシュフローでマイナスになり、5年間継続した場合は325万のマイナスになる。残債が4000万を切るのは64か月後なので、6部屋以上の入居を前提とすると、7年間その状態を維持といった目標になる。これはあくまで残債の視点から論じたのであり、年間のキャッシュフローはマイナスになるので、いろいろな面で好ましくない。
⇒残りあと2年半、7部屋以上keepできるように頑張っていきたい。また、達成が厳しいようであれば達成不可として、再度目標の修正を行わなければいけないか。
＜secondary goal＞
Primary goalが達成することを前提に次の目標くらいは考えておいてもよいだろう。アパート①の場合は建物の減価償却がおえる8年後にどうするかがターニングポイントである。せっかく大変な思いをして購入したのだからなかなか手放したくないのが人情である。しかし、減価償却費がなくなることで、黒字が大幅に増加し納税額が著増する可能性がある。ここでリフォームをして経費を計上して黒字を圧縮することを考えているが、築35年になり大規模にリフォームをする意味があるだろうか。それとも家賃を下げれるところまで下げる方向ですすめていった方がよいだろうか。それとも、再度借入してリノベーションする方向で考えたほうがよいのだろうか。できればキャッシュフローがプラスになっている状態でホールドしたいが、厳しいことはわかってる。まあ、その時に考えるようにしよう。
【小括および次の戦略】
とりあえず、最低限、事業規模に到達するという目標は達成できた。アパート①のキャッシュフローが±0であっても、貨家分の利益を圧縮できるので十分。しかし、アパート①単体で考えたときに土地という資産性は十分ではあるが、築年数のわりに利回りは大したことなく収益性は微妙であり(表面利回り10％超えるくらい、ファミリー向けであれば仕方ないと割り切る)、また、修繕も最低限であり、今後入居付が厳しくなったり、修繕費がかさんだりとキャッシュフローがマイナスになる可能性が低くはないといったリスクがある。財務状況を改善しつつ、次は資産性は同程度で十分だがもう少し収益性のある物件もしくは下記のようなＡランクの物件を気長に探そうと思った。
築古で結構年数がかなりたっている物件を自分なりにランク付け。(アパート①はＢ⁻といったところかな？)
Ａ：すぐに売却となっても、諸経費も考慮しても±0もしくはプラス。
Ｂ：5年間、それなりに入居付でき土地＝残債になる。
Ｃ：10年間、それなりに入居付でき土地＝残債になる。
