アラサー医師。不動産投資を初めて2年半。ようやく念願の2棟目のアパートを購入し、家賃収入はおよそ1000万/年。実践と考察について。

アパート①購入後

 
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t-naka
はじめまして。地方勤務医のt-nakaです。 不動産投資を本格的に初めて2年半、記録と記憶を残しておこうと思いブログをはじめました。H30年8月時点での所有物件は以下通りです。 貸家;築 H20年 3LDK 駐車場2台 家賃 130000円/月 アパート① 築H3年 3DK×8、駐車場各1台  平均家賃52,000円/月 H28年5月購入 アパート② 築H8年 2K×6、駐車場各1台  平均家賃50,000円/月 H30年8月購入予定

【経理関係】

まずは経理に関して税理士にお願いしようか悩み、実際に相談しにいったが、年20-30万も払う価値はないと判断。結局のところ、確定申告のように必要書類等の管理が重要で、税金関係で分からないことがあれば税務署に直接相談しにいくか電話して、相談した証拠を保管しておけば突っ込まれたとしても大丈夫だろう。医療訴訟もそうだが、税金関連の訴訟も明らかに黒でない限り基本的には大丈夫なのだろう。その代わりにクラウド型の個人事業用の経理ソフトを購入。10000円/年で最近のソフトはよくできており、これで十分。

購入時の『何が経費で何が資産計上なのか』、はネットや本で調べながら自分でやった。ここで重要なのが建物と土地の割合についてだ。建物の減価償却はどのくらいとれるか、土地の金利代はどのくらいかなど、経理処理に関わってくる。どうすれば建物分が多く取れるかを考えて、税務署にも確認もした上で資産計上した。

翌年の青色申告の準備はいろいろ説明しているサイトがあり、それをみながらやればとりあえず問題ない、もしわからないところがあれば税務署に相談。決算も確定申告ができるレベルであれば十分対応できる。一番たいへんなのは領収書や帳簿をしっかり管理することだろう。

 

【アパート①のキャッシュフローのシュミレーション:購入時】

ここで購入時のキャッシュフローのシュミレーションをしてみた。

<経費>

・年間でかかるもの

固定資産税:198,600

損害保険:37,800

経理ソフト:10,000

月あたりに直すと約21000

・月でかかるもの

管理費+清掃費:18,500

共益費(水道・電気・ネット代):約21,000

・借入金返済:255,735

⇒固定費だけで約316,000

<収入>

・家賃:53,000×7=371,000

⇒一般的に返済比率は50%以下が望ましいとのことであるが、アパート①単体では68%、貸家も併せれば50%で結論的には貸家がなければ厳しかったのだと思う。これにプラス修繕やらなんやら入ってくるのでアパート①単体で考えれば、7室でトントン、満室でプラスといったところ。購入して2年以上経過するが、現在のところ7室以上keepできているので、この調子であと5年もってほしい

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