アパート②を購入するまで (完)
こんにちは、ついにアパート②の決済が終了しました t-nakaです。。
アパート②を購入する方向になり、始めようと思ったブログもとりあえず何とか続けられています。
前回までは以下の通りです。
【前オーナーと対面】
初めて前オーナーと対面。地元で商売もしているみたい。
売りに出した理由はサブリース契約でどんどん金がとられると。管理会社に腹が立ち、別の会社に売買の仲介を出したよう。
もともと4000万で購入したらしく、その後は300万かけて外壁等を修繕、前々オーナーは全く修繕等しなかった人らしい。修繕だのなんだのでどんどん金が出ていきいやになったと。今まで一度も部屋の中に入ったこともないみたいだし、今回も管理会社の人とは会っておらず。印象としては、昔ながらの大家という感じで特に経営努力はしなくても、十分な利益を上げてきたのだろう。そしてサブリースの落とし穴等に気づかずに契約し、うまくコミュニケーションも取れずに不満だけが募っていったのだろう。
話した感じとしては金勘定とかに厳しい感じもサブリースとは合わなかったのだろう。
【管理会社②】
管理会社②に管理業務の契約書を書きに。いろいろ思うことがあった。例えば、客付もこちらからはいろいろなところに別個に頼めないようだ、基本的に囲い込みをし、客付料をもらい、関連会社でリフォームなどをするようだ。やはり、こういった囲い込みの形は競争原理が働かないのでだめだと思う。とりあえず、電気関連や内装などの業者はこちらで行うことに。客付に関してはしばらく静観、客付能力が低いようであればこちらからも動こう。
だが、悪いことだけではない。ごみ回収は個人で契約していたようで月に7000円程度かかっていたみたいだが、市役所と町内会に掛け合ってくれたみたいで今後は市のごみ回収業者が回収してくれると、月に7000円を節約できたのは大きい。アパート①と違って、管理会社の担当者さんはできる人のようだ。。。
【購入時の帳簿管理】
購入時の経理について
重要なことは2点、
①まずは資産計上の分と経費になる分をわけること
②次は建物と土地の按分を決め、償却期間を算出し、減価償却費を確定させる。
建物と土地の按分に関しては明確な値段はなかったので、今回は固定資産税評価額より計算し、建物の居住部と駐車場部で構造が異なっていたので別個に分けて資産計上。
建物の保険料は前払い約50万、司法書士代（登記移転と抵当権設定）としては59万、仲介手数料約115万、ここに後々に来るであろう不動産取得税を含めるとおおよそ300万くらいに。
長期借入金は8000万。また、しばらくはコツコツと金を貯めねば、少なくともオーバーローンは厳しいみたいなので、300万くらい貯金して次の物件の購入に備えよう。
