11月の動き＆久しぶりの不動産購入へ Part3
こんにちは。t-nakaです。まずは11月の動きからです。また不意打ちのようにアパート②の入居が年末にありますとの連絡が。忘れたころに連絡が入る…今回は吉報でよかった。これでアパート①7/8、アパート②4/6、貸家1/1です。とりあえずほっとしました。やはり入居率50%はキツイっすからね…。
さて、以下の不動産購入への道のりの続きです。
久しぶりの不動産購入へ part2
簡単な資料を銀行に持っていき融資の相談と追加情報を入手しに不動産屋に。
銀行：融資期間30年でとりあえずお願い。融資に関しては問題なくできそうと、なんとこの5年の頑張りで資産超過になって財務状況は良好になったよう。しかも個人の資産形成も進んでおり、団信なしフルローン金利1.4-1.45くらいでいけるのではと。ただ、手持ちの追加資金がないので、おそらくまた債務超過となり、しばらくは融資が難しくなることが予想されると。それでも購入に向かいますかと。
不動産：入居者や登記簿、固定資産税などの資料をもらう。固定資産税は19万ほど…高い…、何が高いって共用部だけで7万…、住居だけではなく共用部も住居の面積比率。低層階と高層階の共用部の面積あたりの単価が一緒なんておかしいと思うし、修繕費や管理費も階による差がないのはな～、高層階のマンションは確かに節税目的になる理由が実感できた。入居者は50代の男性で、親が会社経営者で法人借り上げしている。会社を作って社宅として借り上げて経費扱いにする。この節税方法はほんとにうらやましい…。そして貸主はなんと以前に大学病院勤務医の息子の父親であった。間接的には仕事のやりとりがあった方で、息子が使用しなくなったので、貸すのと売却両方ですすめていたみたいだ。固定資産税は予想より高かったが、入居者は大学病院勤務や転勤族ではなさそうでしばらく入居してくれそうなので、前向きにすすめていこうかと思います。
月々のキャッシュフローは148000-30000(マンション管理費)-7400(不動産管理会社)-75000（返済）＝3.5万 年間3.5×12=42万 固定資産税を引いて25万/年間くらいか…、やはり分譲マンションの利回りはこんなものか、あとは返済期間をある程度のばすか、ある程度保有してキャピタルゲインがあるかどうかだな…。
