持ち物件を再評価 part1
こんにちは。t-nakaです。今、分譲賃貸マンション購入に向けて進めておりますが、自分の債務超過が改善したということで、残債が減ったことの影響も大きいかもしれませんが、もしかたら地価上昇で資産価値の向上により資産超過になったのではと思い、購入時からいくら上昇したか確認したいと思います。以前、以下のような形で評価しましたが、久しぶりに点検したいと思います。
アパート①
購入時 H28年 同区画基準地価 247,272円/坪 R6年 基準地価 277,685円/坪 ＋30,413円/坪(12%)
170坪なので、4200万→4720万
やはり近くに道路が整備されたり、スーパー等ができると地方都市の住宅地とはいえ違うな…
アパート②
購入時 H30年 同区画公示地価 403,305円/坪 R6年 公示地価 423,140円/坪 ＋19,835円/坪(5%)
60坪なので、2420万→2540万 こちらも微増。
アパート①と②の残債は5700万なので、公示/基準価格×0.8(路線価/担保評価額)=5800万 そりゃ担保評価額ですら上回るのだから、債務超過は解消されるわな。
おまけ 自宅 購入時路線価 87000→95000 貸家 10年前路線価 82000→78000
自宅と貸家は徒歩圏内なのにこんなに違うとは…
貸家の出口戦略が悩むな…土地の形も四角を二つつなげたような変形地だし…。築20年過ぎたら売りにくいしな～と思ったら、住宅ローン控除改正で築年数撤廃になっとるやん。これはでかい！今回購入予定のマンションも結構時期が経ってだいぶ売りやすくなるぞ～。貸家の出口戦略も焦る必要ななさそうや。
わが地方都市ではH26～28年くらいが地価の底でそこからわずかに上昇傾向。歴史的な低金利といい、アベノミクス以後が株も不動産もあらゆる投資のしどきだったみたい。ただ、バブルがはじけて15年近くにわたり下落し半値以下、そこから10年上がったり下がったり、ようやく上昇基調に入ったようだが、バブル前の1988年の地価にはまだまだ戻らず。建築費は地方でも容赦なく上昇していることを踏まえると、さあどうしようか…
