区分マンションについて考えるpart1
こんにちは、t-nakaです。ここ最近、区分マンション投資について考えることがあったので、少し記事にまとめたいと思います。まずは今まで区分マンション投資について行動したことについてです。
まずは不動産投資としてのマンションの情報のほか、賃貸の相場や中古マンションの相場、競売・公売について情報を収集し、条件を絞っていきました。並行して、入口だけではなく出口戦略も考え、シミュレーションをしました。まずは築40年過ぎの単身者向けの賃貸マンションはないなと思いました。価格、数百万円で利回り1５％越えのものはざらですが、いつも売れ残っている時点で足切り対象です。中古の分譲マンションでは築10年以降であれば散見されており、自分としては浅築の時に購入して、様子を見ながら売れるうちに売ってしまう方向で考えていました。やはり分譲マンションであれば、月々の修繕費や管理は高いですが、その分不動産価値は下がりにくそうですし、いいかな～と。ただ、こんな地方都市ですら築10～15年のもので5～6％くらいの利回りでなかなか厳しいなと思っていました。
そんな状況でほしいなあと思われる物件が2つありました。共通していることが2点ありました。まず１点目ですが、分譲マンションだが賃貸中であることです。アパートだと入居がついていた方が高く売れるのが一般的ですが、分譲マンションは自己居住用がほとんどなので、入居者のいる場合の方がいない場合より相場が安くなっていました。2点目が他の部屋に比べて広いルーフバルコニーや最上階など付加価値があったことです。どうしても似たような作りだと、売却時に差別化できません。差別化できる時点でかなり利点だと思いますし、思ったより他の部屋と値段が変わりませんでした。
いろいろ検討しましたが、結局はcash不足により購入するに至りませんでしたし、やはり自分が目を付けたものはすぐに売り切れていました。
