アラサー医師。不動産投資を初めて2年半。ようやく念願の2棟目のアパートを購入し、家賃収入はおよそ1000万/年。実践と考察について。

今までの個人的な投資戦略を振り返る part1

 
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はじめまして。地方勤務医のt-nakaです。アラサーで助教として診療だけではなく、研究・教育に携わっています。 H28年5月に一棟アパートを購入してから本格的に不動産投資開始。個人事業主として、自ら青色申告を行っております。備忘録代わりのブログです。 R2年12月時点での所有物件は以下通りです。 貸家;築 H20年 3LDK 駐車場2台 家賃 130000円/月 アパート① 築H3年 3DK×8、駐車場各1台  平均家賃52,000円/月 H28年5月購入 アパート② 築H8年 2K×6、駐車場各1台  平均家賃50,000円/月 H30年8月購入

 こんにちは!t-nakaです。個人的にはバラマキ政策はもうやめた方がいいのではと思います。個人が情報を発信できる時代なので、醜いことこの上ない。そもそも生活困窮者であれば生活保護などもともとのセーフティーネットはあるだろうし、子供への給付金ももともと子供手当がある。コロナで困窮というなら、昨年の所得額から減った人を対象にすべきだし、コロナが原因というのも証明する必要があると思う。ただ、自分がもらえるから賛成・もらえないから反対のような考え方ができない人が増えるとまさに『衆愚政治』といった感じですし、政治家も当選するには愚民からの支持を集める方が楽だし、深く考える・批判的/多角的に考える・深く議論することを放棄しているんですよね。それこそ、論破王とかで自分の考え方に関わらず、ディベートとかした方がいいのではと思います。いくらお金が必要でどういったことができるか、そのお金があれば他にどのようなことができるかなど。結局税金ってすべての人にとって他人のお金なんですね、政治家だろうが/公務員だろうが/一般時だろうが/…

 すみません。前置きが長くなってしまいました。ここで個人的な投資戦略について振り返ってみたいと思います。最近はyoutubeでひろゆきやほりえもんだけじゃなくてりリベ大で参考になりそうな動画も車運転中のラジオ代わりとして聞いていました。現状とどうすればよかったか、今後どうしておこうかを書いていきます。

<生命保険>

結婚した後に、不動産投資よりも前に、一番最初に考えた分野になります。

1番の着目点は節税ということで、生命保険料控除と相続税控除です。今思うと相続税控除に関してはいろいろ考えすぎて、結果としては裏目に出たかなと思いました。

①個人年金保険(明治安田)に月1万加入⇒年間12万、

所得税の控除は4万、住民税は2.8万 節税額4万×0.33+0.28万=1.6万

10.4万で12万拠出できている状況、単年で115%程度の利回り

一番コスパよいのを想定:月に5千円加入⇒年間6万、所得税の控除3万5千、住民税は2.8万 節税額14,350円

45,650円で60,000円拠出できている状態、単年で130%程度の利回り!

生命保険はidecoなどと違って、入り口の段階で税引き後の資金なので、出口で税金がかけられることはありません。自分が申し込んだ時は1万円からだったのですが、今は5千円からも可能です。ただ予定利率が1.3%でしたが今は0.55%!、自動車ローンや住宅ローンがさらに下がってうらやましいなとおもっていましたが、その代わりに保険商品の利率も下がっています。また、最近は個人年金保険控除が可能な海外外貨建てのもマニュライフなどででています。ただ、最低掛け金額が1万以上ですし、予定利率は最近のだと1.85%、為替手数料も拠出の際に50銭かかります、このあたりは外貨建て預金で25銭くらいまでできるかもしれませんが、いずれにせよ為替手数料などでほとんど1.3%と変わらなくなってしまうのではと思います。

なので、今できる戦略としては、現在の年金保険を払込み済みにして、予定利率は半分以下だが5000円/月にするかどうかでしょうか。ただ、最近の物価上昇は不気味なのでもうすこし静観します。予定利率0.55%は流石にやべーだろ、超長期の商品でこれなので、今後どうなるのでしょうか…今後、個人年金保険を掛ける読者の方は利率が低いので節税だけ重点においた5000円/月がいいでしょう!

②ドル建て終身保険

はっきり言っていい客だったでしょうね…カモでした!10年払い済みのプルデンシャルの外貨建て保険。長男の誕生後に勢いで。ぶっちゃけ、後々にソニー生命の外貨建て見てみたら5千円~1万くらい少なくでき、授業料を払ってしまった~と思いました。20万弱/年で節税額は同様に1.6万ほど、節税額を考慮し単年の利回りも108%、予定利率は4-5%ですが…おそらく為替のなんだかんだで手数料もあるので、利率のわりに伸びないですよね…。ちなみに予定利率は今は0.8%くらい下がっていました。ドル建て終身保険は利率だけじゃなくて為替手数料やドルでの支払いになるのかなどもいろいろ確認しておかないとカモられますね…

③変額終身保険

これも今思うと微妙な…今であれば自分でNISAを利用して米国株を買えばいいのではと思ってしまいます。ソニーの変額保険、現時点で株高の影響もあって利率は7%越えできていますが、これは2番目の子の誕生に勢いで、20万弱/年で10年払い済みで契約。もちろん節税のメリットは何もありません。株というより保険というのであれば妻の理解が得やすいだろうと思って行動してしまいました。なんとあさはかな・・・

はっきり言って②/③はミスでしたね…利回り等はいいのですが、それは保険がいいのではなく時代が良かったので、その分を積み立て投資に回しておけばよかっただけです。あくまで節税を目的として10万以下/年に抑えておくべきでした。相続は相続税がかからない程度までと考えていたので、生命保険の相続税控除も法定相続人×500万あり、焦って早めにそれ分には到達しようとおもったのですが、所得税などで控除できる額がすぐに頭打ちになるので、細く長くの戦略がよかったかと思います。結論としては②の期間を倍くらいに伸ばして12万/年くらいにしておきつつ、その分の余力は他のものにコツコツ積み立てでしょうか…。ただ、そのころは今ほどリテラシーはなかったので、お金があったらその分無駄に消費していたかもしれません、50万円/年の拠出は最初の頃は厳しかったです、逆にこれがあったからバイトも少し多く入れようとおもっていたかもしれません。無駄遣いを減らして/少しでも稼ごうと行動して、強制的な拠出ができたのでよかったということにしておきましょう。

また、今回初めて予定利率などを確認しました。5年前の利率はよかったんですよね~と銀行員から言われても???だったのですが、なんとなく意味がわかりました。今後、円はともかくとして他の外貨は利率があがるのだろうか?自分が生きている間は円の利率に収束していくようなことが起きないことを祈っています。生命保険は利率が低すぎるので、節税を第一に考えた方がよい時代ということでしょうか。外国株とかであれば今は積み立てNISAやidecoなどの商品もあるので、わざわざ保険を介する必要ないですしね。

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はじめまして。地方勤務医のt-nakaです。アラサーで助教として診療だけではなく、研究・教育に携わっています。 H28年5月に一棟アパートを購入してから本格的に不動産投資開始。個人事業主として、自ら青色申告を行っております。備忘録代わりのブログです。 R2年12月時点での所有物件は以下通りです。 貸家;築 H20年 3LDK 駐車場2台 家賃 130000円/月 アパート① 築H3年 3DK×8、駐車場各1台  平均家賃52,000円/月 H28年5月購入 アパート② 築H8年 2K×6、駐車場各1台  平均家賃50,000円/月 H30年8月購入

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