アラサー医師。不動産投資を初めて2年半。ようやく念願の2棟目のアパートを購入し、家賃収入はおよそ1000万/年。実践と考察について。

アパート①を購入するまでpartⅢ

2018/08/14
 
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t-naka
はじめまして。地方勤務医のt-nakaです。 不動産投資を本格的に初めて2年半、記録と記憶を残しておこうと思いブログをはじめました。H30年8月時点での所有物件は以下通りです。 貸家;築 H20年 3LDK 駐車場2台 家賃 130000円/月 アパート① 築H3年 3DK×8、駐車場各1台  平均家賃52,000円/月 H28年5月購入 アパート② 築H8年 2K×6、駐車場各1台  平均家賃50,000円/月 H30年8月購入予定

前回からの続き、これで完結です。

アパート①を購入するまで partⅡ

【融資】

<まず銀行に>

住宅ローンを借りている地銀にまずは相談してみることに。そこの地銀はアパートローンなどはやっておらず、プロパーローンでとのことで、最初はプロパー?ってな感じであったがとりあえず、仮審査をしてもらうことになった。後に不動産屋から知ることになったが、申し込んだところはこのあたりで一番審査が厳しいらしい。社会に出て5年も経たない若造が銀行に対して信用が得られているのはひとえに医師免許のおかげだろう。不動産屋の知り合いでなかなか買い手がつかなかったのも、耐用年数はほぼ終わっており、5000万する不動産を買える人は地方では限定されるということなのだろう。

このとき思ったことが、このまま不動産投資をせずにただの勤務医で終えるとなるとこの金融機関に対する信用を十分に使うことなく終わってしまう。安い良い物件だと競い相手も多くなることが予測されるので、ある程度の値段(3000万~1億)が主戦場だと認識した

地方で勤務医として働いている方は、自宅購入といってもそこまで高い買い物ではないわけで、自分の金融機関に対する信用を眠らせておくのは非常にもったいない、何も信用は開業するときではなく、若いうちからどんどん使う、利用できるものは利用したほうがよいだろう。

<実際の融資内容>

初めてのプロパーローンであり、書類等の手続きなども慣れていなかったので、仮審査に少し時間がかかった。結構な頻度で不動産屋から「まだですか?」とせかされた。一般媒介なので、あちら側も少し焦っているようであった。

結果として融資は5200万で元利均等、金利1.7%、返済期間20年、団信付。値下げ交渉を並行して行い、売値は5200万から4900万に。諸経費はほぼまかなえるようになったので、実質オーバーローンで融資がひけることに。値引きに関しては、妻の対応がよかったことや地元の人だったから対応できたのかもしれない。

<融資内容の検討および考察>

実際の融資内容が出たので、いろいろ比較して計算してみた。

  • 今回の条件

月々返済 255,735円、内初回金利 73,666円(29%)、総金利額  9,376,312円、借入金に対する割合(18%)

  • 金利を0.5%上げた場合

月々返済 268,013円、内初回金利 95,333円(36%)、総金利額 12,322,977円、借入金に対する割合(24%)

  • 金利を0.5%下げた場合

月々返済 243,813円、内初回金利 52,000円(21%)、総金利額  6,515,117円、借入金に対する割合(13%)

  • 融資期間を5年間延長した場合

月々返済 212,888円、内初回金利 73,666円(35%)、総金利額 11,866,506円、借入金に対する割合(23%)

  • 融資期間を5年短縮した場合

月々返済 327,489円、内初回金利 73,666円(22%)、総金利額  6,948,002円、借入金に対する割合(13%)

 

こういったシュミレーションを行い、ローンに対する感覚を磨き、軸にする価値感をある程度定めていたほうが良いだろう。確かに月々のキャッシュフローは重要であり、家賃に対する借入金の割合がXX%が望ましいというようなことはよく目にするが、他の部分に対しても深く考える癖をつけよう。もちろん不動産のタイプによって考えは異なるが、自分は築15年以上の築古のアパート購入であれば、初回金利割合は33%以下、総金利額は借入金に対して20%以下を目標に金利や返済期間を考えるようにしようと思った。

融資期間はもしかしたら15年くらいに短縮されるのではと思ったが、20年でよかった。今回の条件であれば6部屋入居していれば月々のローンは払えるライン、7部屋では急な修繕でも持ち出しがなく対応できるライン、8部屋ではキャッシュが増えていくラインだったので、これ以上返済期間が短くなるのは正直厳しい。

 

  • ここで最近問題になった銀行の高金利・長期間でのローンをあてはめてみよう。

金利は3.0%、融資期間30年で計算。

月々返済 219,234円、内初回金利 130,000円(59%)、総金利額 26,924,005円、、借入金に対する割合(52%)

だまされたとか言ってる人は、勉強不足・想像力不足であったのだろう。返済金が少ないのでキャッシュフローは一見よく見えるが、初回のローン返済のうち金利が59%を占めていたら、なかなか借入金が減らないのではいか。確かに金利代は経費として計算でき、減税ができるかもしれないがそれ以上に銀行の儲けがでるのがよくわかると思う。条件がよく、すぐに高い値段で売却できるような物件や金利を下げることが可能な状況であれば、融資のスピード重視で借入してもよいのかなと思うくらいだ。やはり、金利は最重要。ひと昔は資産家や地主しか大家業ができなかったのが、ここ10年でサラリーマン大家が増えたのも低金利で借りれるようになったのが非常の大きいと思う。

【決済まで】

仮審査が終わればあとは契約して決済のみ。管理は仲介業者で行っていたので、そのまま同条件で引き継ぐことに。なぜか決済の時に売り主さんから海外旅行のお土産として『奥さんにチョコレートを』といってお土産をもらった(笑)。一度、契約のときに話をしただけで気に入られるとか妻ヤバし。自分は若干コミュ障が入っているから、今度から交渉事は妻に任せようと心にきめた。

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はじめまして。地方勤務医のt-nakaです。 不動産投資を本格的に初めて2年半、記録と記憶を残しておこうと思いブログをはじめました。H30年8月時点での所有物件は以下通りです。 貸家;築 H20年 3LDK 駐車場2台 家賃 130000円/月 アパート① 築H3年 3DK×8、駐車場各1台  平均家賃52,000円/月 H28年5月購入 アパート② 築H8年 2K×6、駐車場各1台  平均家賃50,000円/月 H30年8月購入予定

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