アパート①を購入するまで partⅡ
前回の話の続きになります。
【購入する物件を見つけるまで】
楽○などのサイトや不動産屋のサイト・折り込みの広告でたまにみかけるほんとに良い物件は掲載されて２日後に連絡してもすでに3番手、もしく価格も強気で手を出すには厳しいというようなものばかり。自分は難しいかな～と思っていたら嫁が連絡していた不動産屋から電話でアパート①どうですかねといった相談がきた。これはチャンスだと思い、買うことを前提に調査をしてみることに。広告などは出してはいない状況で、ほぼ面識のない自分たちに話しがきたのはまさに「僥倖」とおもったが、それなりの事情があったことが後にわかった。
【アパート①のステータス】
＜客観的データ＞
売値 5200万 平成3年築 大和ハウス施工 軽鉄(耐用年数27年)
⇒軽鉄で耐用年数27年とのことで詳しくはないが、大和ハウスだし、躯体はしっかりしているのかな～と勝手に思い込み古いが購入することを決意。ただもう少し安くしたいと思った。
3DK(55m2)×8戸、駐車場各1台
土地面積170坪(住宅地2区画分)、路線価は64000/m2 同区画の公示地価は25.5万/坪、土地価格；4300万相当
平均家賃は53000円、入居者は7/8、満室時利回り9.7%
修繕は屋根と階段の塗装をここ2－3年で、壁はその都度部分補修をしていたよう。
⇒築古の場合は修繕状況についてはシビアに確認しておく必要がある。外壁塗装だけで数百万であり、できれば領収書や工事請負契約書などを確認しておくのがベターであろう。実際にアパート②を購入するときは銀行側より修繕も建物の評価にいれるので領収書がほしいと言われた。なので、今後はそのような理由をつけてより詳細に確認しようかと思う。また、工事の明細がわかるので次回修繕するときの参考にもなる。
売主：高齢男性、もともと地元で商売をしており、登記簿ではその人の親が建てた物件。
⇒売り主の情報及び登記簿の情報もかなり重要である。値引き交渉できるのか？どのようなモチベーションで大家をしていたのか？もともとの土地は誰が所有していたのか？など、売り主の背景を念頭にいれ、買主の第一候補になったあとの最終的な詰め(値引き交渉の余地はあるのかなど)を考えるようにしている。
＜土地に関しての印象＞
バブル期に都市計画で作られた住宅地で、周囲にも似たような年数のアパートはそこそこあるが、いずれもそれなりに入居はついている模様。近くに新たに住宅地が造成され、スーパーなど建設中、高速道路のICも新しくでき、近くのバイパスのICも整備されているようなところで、中心部から離れているがなかなかいい土地と思ったのが第一印象。
⇒築年数がけっこう経過していても最終的には需要と供給のバランスで入居できるか決まるわけなので、周囲の入居状況も確認しておく。また、地方とはいえ街づくりに行政の後押しがある居住区は人口減少社会の影響は受けにくいと考えた。
＜建物に関しての印象＞
やはり古い、家賃53000円でそこそこ入居しているということは、まだ家賃を下げる余地はあり、そうすれば入居付けもいけるか。競合する物件も多くなく、古い割には入居はよいみたいだ。修繕費はでたとこ勝負で、ひとが住める環境としてあと15年もてば十分かなといった印象。あまり修繕も一生懸命ではないようだったのでリノベ等の付加価値をつけることは考えず、あくまで家賃は現状維持・緩やかに下降でよいかなと思った。あと、地方は車社会なので、駐車場だけではなく周囲の駐車場の有無もみておく必要がある。駐車場がなく入居が流れるなんてことはよくあることらしい。所有者は別であるが、隣の空いている区画は駐車場になっていたので、2台持ちでも受け入れやすいことはかなりのプラス材料だった。
