アラサー医師。不動産投資を初めて2年半。ようやく念願の2棟目のアパートを購入し、家賃収入はおよそ1000万/年。実践と考察について。

修繕:電気工事について

 
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t-naka
はじめまして。地方勤務医のt-nakaです。 不動産投資を本格的に初めて2年半、記録と記憶を残しておこうと思いブログをはじめました。H30年8月時点での所有物件は以下通りです。 貸家;築 H20年 3LDK 駐車場2台 家賃 130000円/月 アパート① 築H3年 3DK×8、駐車場各1台  平均家賃52,000円/月 H28年5月購入 アパート② 築H8年 2K×6、駐車場各1台  平均家賃50,000円/月 H30年8月購入予定

修繕のコストは特に築古物件だとかなり大きいものでここをいかに抑えるかが賃貸経営の上で重要になってくるところ。おおまかに壁紙などの内装とエアコンなどの電気工事に大別されると思うが、今回は電気工事について少しだけ自分の経験を書きたい。

【業者さんとの出会い】

アパート①を購入する半年前、自宅(H16年築)を買ったときにたまたま洗濯機のとりつけにきてくれて名刺をもらった。とりあえず、職場まで徒歩5分で子育ての環境としても申し分のない立地なので自宅を購入したのだが、保証の10年は過ぎていて、施行した建築事務所はつぶれていた。その地域では珍しくセントラルヒーティング、RCと木造の混構造、メンテナンスが難しそうな物件だな~とは感じていた。何かしらのつては欲しいと考えていたが、当初はアパート購入の予定もなかったので、特にアクションは起こさないで過ごしていた。

アパート①を購入した夏に寝室のエアコンをつけてみたら、冷風がでない。アパート購入時にエアコンは使えますと仲介の人が言って一緒に確認したが、風がでるだけだったのかもしれない。瑕疵担保責任の期間は過ぎていたので、自分で買い替えることに。エアコン等は10年過ぎれば壊れてもおかしくないので、しっかり確認すればよかったと反省した。 アパート①を購入してたので、電気工事をしてくれる人のつてが欲しいと思い、たまたま残していた名刺をたよりに連絡をすることに。

実際にみてもらうと、どうやら隠ぺい配管という施工が難しい取り付け方をしているみたいで、購入前に相談してもらってよかったとのと。きさくな方で話を聞くとエアコンなどがメインだが、電気工事全般をしているとのことであった。値段も特別なセールをしていなければ、家電量販店とあまり変わらないようであったので、お願いすることした。サービスでホットマン3台分のクリーニングもしてくれ、アパートをもっていてかくがくしかじかとお話しをしたら、対応できますよとのこと。しかも、事務所からも近く、小規模で年中無休みたいなもんだから困ったことがあり、連絡をしてくれれば、対応できればすぐに対応しますよとのことであった。いつでも相談できるというのは非常にありがたかった。

【アパート①の修繕をお願いするまで】

アパート①購入後、給湯器が不調になり交換することと、退室後の修繕の際にかなり古くて交換することがあった。最初は管理会社を通して、ファミリー層向けでもあるし、追い炊き機能付きのものにした。ものは同じで工事費込みであったが、最初の見積もりは18万で次の見積もりは25万であった。なんでここまでちがうのか聞いてみたら、依頼する会社によって値段が違うということだったので、じゃあ、安い方に頼んでくださいというと、他のオーナーにも同じようにしており、t-nakaさんだけにそういった対応はできませんとのこと。意味が分からない、この時は抗議をして最終的に同じ値段にしてもらったが、最初が25万でそれ以降も25万だったら、交換するたびに7万をぼられるところであった(管理会社へのキックバックもかなり疑った。)。管理会社にとって、支払うのはオーナーだから修繕費が高かろうが安かろうかどうでもよく、施行会社も顔の見えない相手で値段交渉もできない、管理会社の言われるがままで相見積もりもできない状態はだめだと思った。その後は、自宅の電気工事の人と管理業者の方とうまく使い分けるようにした。

 当初はどこを直したかわからないので、管理会社をとおしての請求にしてほしいといってたが、行った工事についてはこちらから伝えるようにしているし、アパート①について詳しく聞いても過去の修繕歴などはよくわかっていないようだし、ただ領収書だけ残こすのが管理だとしたら帳簿をつけているこちらのほうがより詳細に記載しているしで、結局、請求は直接こちらに来るようなった。ただ、管理会社と仲が悪くなったわけではなく、賃貸経営をする上で、オーナーとしてのこちらのスタンスを管理会社さんに共有してもらい仕事をお願いする方向にしたかっただけだ。不動産投資は投資なので自分たちは何もしなくてもいいのだというスタンスの方もいるが、自分のスタンスはできるのになんでもお任せはよくないと思い(管理会社は自分の財布が関係ないことに関して甘い)、あくまで賃貸業であることを意識して取り組んでいる。

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はじめまして。地方勤務医のt-nakaです。 不動産投資を本格的に初めて2年半、記録と記憶を残しておこうと思いブログをはじめました。H30年8月時点での所有物件は以下通りです。 貸家;築 H20年 3LDK 駐車場2台 家賃 130000円/月 アパート① 築H3年 3DK×8、駐車場各1台  平均家賃52,000円/月 H28年5月購入 アパート② 築H8年 2K×6、駐車場各1台  平均家賃50,000円/月 H30年8月購入予定

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