分譲賃貸マンション購入へ：初期費用編
こんにちは。t-nakaです。諸経費がもろもろきまってきましたので、備忘録代わりに。
分譲賃貸マンション購入へ part10
某ハウスメーカーのグラ〇〇〇〇ンの70平米と90平米をそれぞれ2部屋ずつ、表面利回りは7%、築16年で、わかりやすいようにざっと1億の物件で1億のフルローンで初期費用の計算です。
仲介手数料なし：不動産管理会社から直接の購入のため。
所有権移転：120万(内報酬8万)
抵当権設定：免許税等40万、報酬4.5×8本=36万
火災保険：5年、5万×4部屋＝20万
融資手数料：11万×8本＝88万のところ、22万にしていただく。
保証料：特になし、金利上乗せなのか？この地域は融資保証料というのがないのか。
印紙代：16万。 銀行側の担保設定手数料 44000円×8＝35万
計：300万 くらいでしょうか。
ただ、なんと100万超の敷金がこちらに戻ってくるとのことで、後日送金する不動産取得税をのぞけば、初期の持ち出しは250万くらいでした。今までは個人相手でしたので、敷金がこちらにくることはなかったですし、仲介手数料もなしでしたので、キャッシュを温存できたのでハッピーです。
当初の価格より700万も値引きでき、通常であれば300万以上かかる仲介手数料もなし、100万以上の敷金も継承され、ありがたかったです。70平米の部屋も昨年の売買だと2700万ほどということで我々の購入価格よりも500万以上も高い状況。おそらく金利が上がってもマイホームとしても売却可能なので、そんなに値崩れしないと思いますし、当地方における不動産購入としてはかなりうまくいったのではないかと思います。
あとは自分の読み通りに建築費自体が上がっているので(都心のように需給のバランスから値段が上がっているわけではないので)、金利が上がろうともなかなか新築物件の価格は下がらず、新築物件をもつ人は限られ、新築自体の供給もこれからは限られ、質の良い中古住宅の価格は維持されるのではないかと考えております。住宅ローン減税の年数制限の撤廃、減価償却期間の見直しの議論など、明らかに中古住宅市場を後押ししている方向には向かっております。また、今後10-15年で行われる県で一番のプロジェクトの都市計画道路が予定通りにすすめば、利便性は良くなり、維持できるのではないかと思います。やはり地方都市は鉄道よりもどこの道路が整備されるかが重要になってきますからね。
