分譲マンション購入へ part4

2024/10/17

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はじめまして。地方勤務医のt-nakaです。ブログ開始時はアラサーでしたが、R5年6月時点ではアラサーからアラフォーに、助教として診療だけではなく、研究・教育に携わっています。 H28年5月に一棟アパートを購入してから本格的に不動産投資開始。個人事業主として、自ら青色申告を行っております。備忘録代わりのブログです。 R5年6月時点での所有物件は以下通りです。貸家；築 H20年　3LDK 駐車場2台　家賃　130000円/月アパート①　築H3年　3DK×8、駐車場各1台　平均家賃52,000円/月　H28年5月購入アパート②　築H8年　2K×6、駐車場各1台　平均家賃50,000円/月　H30年8月購入リゾートマンション1室(セカンドハウスとしても利用)　築H3年 1LDK 60m2 家賃25000円+α　R5年6月購入

こんにちは！t-nakaです。少し進展がありましたので、ご報告です。

買い付け申し込み書/融資相談をして3週間になります。

分譲賃貸マンション購入へ　part3

結論からいうと、保有物件の残債も順調に減ってきているので、購入物件の積算価格を考慮したバランスシート上は問題なし。なので、債務超過ではないので、貸せませんというわけではなく、次のステップへ。

今回購入予定の不動産自体の収益還元法では厳しいお返事が…　期間30年、金利1.85%等でシュミレーションしてもらった結果、10年過ぎから赤字に完済時点で1700万の赤字になると。収益還元法での評価なので、ほかの物件を共担保にいれるとか、購入戸数を減らして購入とか、そういうのでは無理だし、2割近い値引きは現実的ではないだろう。一応、プランBで試してみるとのことで、おそらく最初が直接還元法でのシュミレーションで、次がDCF法での評価なのだろう。確かに売却のしやすさを考えるとDCF法の方が分譲賃貸マンションはあっているかもしれない。

近々、その返答を聞かせていただけるととのことで、以前と違って資産があれば融資が引けるとかそういった状態ではなく、厳しく査定される状況なのだなとつくづく感じる。購入についてもall or nothingになりそうで、物件価格に対する収益性の問題ないので、頭金いれればとかそういったわけではなく、ＤＣＦ法で評価がでたところであとは値引き交渉かな～。果たしてどうなるやら。