久しぶりに分析
こんちは。t-nakaです。ちょうど1年前くらいに下記の記事等でいろいろ分析をしたのですが、今回もいろいろと分析してみたいと思います。
アパート①購入後の5年間のキャッシュフロー
＜アパート①＞3DK 55平米
購入時の入居者がそのままが4/8部屋、長期入居者は半数。この6年間で平均家賃は53000⇒53000と横ばい。ただ、時代の流れに合わせて部屋ごとにwifi対応にしたので、通信費は一部屋あたり１５００円くらいupしたかもしれない。
最初の2年間は空室が1年近く続くことが多かったが、ここ数年は半年以内。購入後の退去は7部屋、平均空室期間は6.4ヵ月。ここ数年、妻が内装に関わるようになってから明らかに空室期間が短くなっているようだ。毎回、請求書をあげてもらって、妻が事前に確認し予習、そのあと業者と打ち合わせを。競合の物件もみて選ばれることが多いので、周囲を抜かりなくリサーチをし、ほんの少し良くするだけいいみたいだ。どれだけユーザー目線に立てるかが商売には重要だと改めて実感。
＜アパート②＞2K 35平米
購入時の入居者がそのままが3/6部屋、長期入居者は半数。この4年間で平均家賃は49300⇒51600と少しup。サブリース契約のためかなり大幅値下げをして入居付けしていた時の影響か。大幅に値下げして入居付けしておいて、次の契約では家賃をそれに応じて下げていく、同じ部屋で家賃が25％も違うってどうなのよ。こちらもwifi対応にしたので、通信費は一部屋あたり１５００円くらいupしたかもしれない。この時にアパート①と同じ大手のものにしてよかったと今でも思う。あやうく業者から紹介されたとこにボラれそうになった。初期の設備に結構かかるが維持費は安いとのことであったが、回線が戸数に応じてでなくアパート1つにしかない。絶対に回線が遅くなってトラブルになるだろっておもって、別の管理会社にも聞いてみたら、やはりwifi無料と謳っているが回線が遅くて使い物にならんということで問題になっていると。ガラケーからスマホの変化をくみ取れず、ぼられた大家もおおいことだろう。
購入後の退去は5部屋、1部屋で2年半入居が決まらないという悪夢、それ以外はなんとか半年以内であったが、平均空室期間は8.8ヵ月。入居付けが大変だったのは妻の介入がなかった初めのころの部屋、これもたまたまの偶然なのだろうか、もう少しデータがないとな～。あとはやはり空室期間が6か月が一つの目安になりそうだ。
1年以内の早期退去は死亡やシングルマザーで出戻ったり等の理由もあったが、やっぱり違約金払っても別のところがいいという人は1名いた。この半年で4部屋の入居付けができ、変な理由で退去がでないといいな～。意外と長期間満室できるのではという淡い期待があるが、調子に乗るとすぐに退去の連絡がきそうだから謙虚の気持ちは忘れずに。
