アパート①購入後の5年間のキャッシュフロー

　

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t-naka

はじめまして。地方勤務医のt-nakaです。ブログ開始時はアラサーでしたが、R5年6月時点ではアラサーからアラフォーに、助教として診療だけではなく、研究・教育に携わっています。 H28年5月に一棟アパートを購入してから本格的に不動産投資開始。個人事業主として、自ら青色申告を行っております。備忘録代わりのブログです。 R5年6月時点での所有物件は以下通りです。 貸家；築 H20年　3LDK 駐車場2台　家賃　130000円/月 アパート①　築H3年　3DK×8、駐車場各1台　 平均家賃52,000円/月　H28年5月購入 アパート②　築H8年　2K×6、駐車場各1台　 平均家賃50,000円/月　H30年8月購入 リゾートマンション1室(セカンドハウスとしても利用)　築H3年 1LDK 60m2 家賃25000円+α　R5年6月購入

こんにちは。t-nakaです。地方の医療者としては、オリンピックへの無観客については願ったりです。自分が見に行くわけでもないですし…。結局、全員が納得する政治/行政というのは難しいですね。

さて、今回は下の記事の続きで5年間の実質的なキャッシュフローについてです。

アパート①購入後　約5年経過 part Ⅲ

端的に申し上げますと、ちょうど5年間の合計で、事業主借500万、専従者給与500万、専従者の退職金の積み立てが114万、赤字が計310万なので還付金が310万×(0.33+0.10)=133万くらいです。事業主借の内訳ですが、アパート②の時はオーバーローンとまではいかなかったので、購入時の諸経費分の負担が半分、残りがもろもろの修繕といったところでしょうか。配偶者控除もなくなりましたし、年間40-50万くらいのフローでしょうか(半分は積み立て、半分は還付金ですが)。よいかどうかの判断はひとそれぞれかと思います。

ただ、今後は物件の減価償却期間に気を付けねばなりませんし、赤字の還付は物件を増やしにいかない限りは難しいかと思います。そう考えると、減価償却期間が短い築古物件で修繕して、修繕費もろとも減価償却期間が過ぎて税率が安くなる5年経過後に売却するのは手法としては正しいと思います。色々手数料があるかもしれませんが、税金対策としては非常に優秀だと思います。都会であればまだまだ狭小住宅の需要もありそうですし、出口戦略からなかなか地方ではまねできないやり方ですが。もう一つ別のスキームも織り交ぜて活動の幅を広げたいものです。