アパート①出口戦略を考察
こんにちは！t-nakaです。デットクロスについて下記の記事でも書いたので、様々なプランについてシュミレーションしてみたいと思います。
R3年度調整時期
＜プランA＞売却プラン
わかりやすいように建物の減価償却期間が終了するR5年、真ん中の6月を想定。繰り上げ返済はせず。
R5.6時点
借入金 3577万
購入費が4900万で建物分の減価償却が888万なので、土地の資産計上分は4012万
固定資産評価額は土地3120万、建物600万
土地は560m2で基準地価は80600円/m2、路線価は65000円/m2
なので、基準地価の土地の値段だけで売却と仮定すると4513万
売却に関わる諸経費が手数料3%・135万も含めてもろもろ200万とすると、
・実際のキャッシュフロー：4513万-200万-3577万＝約700万 ここから税金分を拠出
・税金は長期譲渡なので：（4513万-200-4012万）×0.2=約60万
⇒税金のかからないラインを考えると4200万くらいで売却が最低ラインでしょうか。あくまで売れればですが… ただ、アパート①にかけた事業主借は200万くらいなので、4200万の結局トントンくらいなのか…悲しいっす。
＜プランB＞ホールドプラン
アパート①の毎年の減価償却分170万が利益として上乗せした場合は170万×0.43=73万も毎年税金を納めないといけません。ですが、借入金は毎年247万減っていきます。さらに古くなっているので、家賃も今より5000円減だとして48万の収入減、入居率は同じとして。土地の値段はほぼ変わらないので売却する場合の値段はずっと同じでもいいと思うのですが。
確かに売却時に＜プランB＞のリターンが大きくなり最終的に得になるかもしれませんが、毎年持ち出しがあるのは馬鹿らしいです…そして事業税もかかるレベルになるとシャレにならないかもしれません。
法人を設立して、建物だけを法人所有にして、妻を代表にとも考えますが、そうなると妻の年金や健康保険はこちら持ちになりますし、法人の維持費もかかります。うーん、難しいな～。
