修繕費について
だんだん暖かくなり、朝が楽になってきましたね。今回は修繕費についてです。
修繕ですが築古だというのもありますが結構かかります。入居のための内装工事とかはいいんですが、やはり給湯器とエアコンはそれなりにかかります。ざっと計算して、10年以上経てば壊れるものと仮定すれば、アパートは計14部屋あるので、年に1～2台は壊れてもおかしくない計算です。こういった備品類は１Kでも2DK、3DKでも交換のサイクルは変わりませんし、10畳用と6畳用のエアコンでそこまで値段が変わるわけでもなく工賃はだいたい同じですから、部屋が狭くなればなるほど家賃に対する修繕費等はかかるような気がするんですよね。確かに新築の時は１Kとかのほうが利回りもいいけど、競合も多いですし、このあたりはその人の好みになってくると思います。あとは前も話したかもしれませんが、税務上の処理をどうするか、修繕費として一括計上か、資産として減価償却していくかをコントロールする必要があります。
退去時の修繕もがっつりすると1年分の家賃くらいになります。そしてせっかくそれだけかけたのに半年も入居の連絡がないと泣きたくなってきます。ただ人が入るかどうかはほんとに需要と供給のバランスでしかないので、たいして修繕してなくても入ったり、予測が難しいです。あとはやはり競合する物件の募集状況や部屋の状態などを確認を頻回にして頭に入れておくことが大切ですね。おそらく大都市圏だと、競合物件となるとたくさんあってチェックしようがないと思いますが、地方都市だとだいたい不動産屋が一緒に内見しに行く物件くらいはすぐにわかりますので、対策できたり、対策は無駄だとあきらめて３番手４番手を狙ったり、逆になんでうちの物件なんだってこともあります。
いろいろ書きましたが、修繕はケチっても仕方ないのがここ最近でわかったことです。どうしても不動産屋を通して入居になりますので、客付けする側もできれば客付けしたいわけで、客付けしやすくするためにある程度の費用はおしまないことが重要だなと感じました。なので、特に築古物件はなかなか思うように収益は上がってこないのが現状なのです。土地がトータルで安く手に入ればラッキーくらいな気持ちでやってます。
