アパート②を購入するまで part 4
こんにちは！！基本的に移動中に記事を書き貯めておりますt-nakaです。
前回からの続きで、本日はアパート②のデータについてです。
【 建物等について；客観的なデータ】
売値 3300万 平成8年築 地元の一級建築事務所設計、地元工務店施行
半地下駐車場(鉄骨)＋木造2階建ての混構造(やはり大手ではないので特殊な構造)
2K(35m2)×8戸、駐車場各一台 専用ゴミ置き場あり
土地面積 60坪、路線価は92000/m2、同区画の公示価格 40万/坪、土地価格 2400万
固定資産評価額土地：16,569,898 建物：木造分 3,319,698 鉄骨分 3,485,705
平均家賃 50000円、入居者は5/6 サブリース中
サブリース時、満室想定で利回り 8.6%
サブリース解約時、満室想定表面利回り 10.9%
→（実際は満室ではないときもあるし、管理料も発生するため、リフォームの強制や会社の指定がなければサブリースでも構わないかと思った。）
借入金3300万、金利 1.7%、借入期間20年
元利均等で月162,293円支払い。初回利息分46,750円(29%)
修繕は外壁と階段の塗装を8年前に(300万)
ここ2-3年に外回りの補修を(100万)
売り主；高齢男性、地主、8年前に前々オーナーから現金一括購入。あまり利益が出ないとのことと資産整理のために売却。
登記簿を確認すると建設当初に4500万、国金から金利4.5%で借り入れたよう。地下1階に駐車場があるので、4500万がアパート②の建築費なのだろうか？、かなり前の金利が高い時代なので、土地購入分の借入は考えにくいか。
アパート②が前オーナーにわたる時に保証会社？に3300万の債務が移っていた？おそらく前オーナーは3300万で購入していたものと推測される。不動産投資はババ抜きに例えられることもあるが、この物件に関してはすでに前々オーナーがババを抜いた状態(最も損をしている人)かなと思った。
【建物等について；個人的な見解】
＜土地に関しての印象＞
この地域の住宅地としては申し分ないところ。坪単価40万なので、場所は自分がみてきた中でトップクラス。文教地区であり、近くに大学もある。コンビニの裏にアパート②があるのも良し。住宅地として売りに出してもすぐに売れるだろうというのが印象。
＜建物に関しての印象＞
2Kで各1台駐車場があるとすると競合物件が少ない。単身者もしくはカップルの入居も狙える物件。駐車場代だけでも1万弱/月かかるところで、他の単身者用アパートは戸数分駐車場がないのも多くみられる。アパート①の管理会社の方に話を聞くと車社会なのでやはり各1台駐車場があるのは大きいと、駐車場があれば埋まったであろう空室もたくさんあるとのことであった。内装は修繕というかリフォームしたような感じでとてもきれいでおしゃれだった。退出に合わせてその都度リフォームしていたよう。最低限のリフォームをしていなかったアパート①とは真逆。サブリース契約中で確かにこれだけリフォームをしていれば利益が上がらないのもうなずける。しかも、契約書には管理会社の関連会社でしかリフォームができないとしている。リフォームや修繕も向こうの言いなり。自分はサブリースにする予定はないが、裏を返せば、サブリースの物件は築年巣の割に程度がよい場合も考えられるので購入のときはそのあたりも気をつけよう。
