青色申告
アパート①購入後の翌年から青色申告をさっそく始めました。メリット、デメリットについての詳細は詳しく書かれているサイトや本があるのでそちらを参考にしていただければと思います。あくまで個人の1例として思ったことを記載していきます。
【特別控除と専従者給与】
メリットは何と言っても、65万の青色申告特別控除と青色専従者給与であろう。自分は配偶者控除38万は適応外、白色専従者控除も『①配偶者は86万』、『②所得(専従者控除前)の合計/2』の低い方なので、たいして控除できず、所得の圧縮は難しい。それに比べ青色専従者給与であれば、月に８万、年９６万までであれば特に問題なくできる。実際に妻は3人の幼子の子育てをしながら、業者とやり取りしたり、帳簿付を手伝ってもらったり、内装業者と打ち合わせをしたり、新規物件のリサーチをしたりしているのでこのくらいの給与を支払うことは問題ないであろう。社会保険、税金関連もいわばパートでの収入と同じ扱いでできるので大きな問題ない。上記2つの控除のみで所得を160万程度控除できる可能性があり、かなりのメリットである。
ただ、注意点としては0までとそれ以降では全く異なるということだ。65万の青色申告特別控除は赤字の上乗せ分に使えないし、金利も赤字の場合には土地分は減額されていく。控除後所得を0にすることは比較的たやすいのだが、赤字を増やすということはなかなかむずかしいものがあり、地方のアパートを購入する上で購入時以外は帳簿上赤字になるのは厳しいかと思う。たまにPHSに怪しい業者から不動産と購入して節税しませんかとかかってくるが、むしろ赤字になるような物件は普通に考えたらいらないよね…。だいたいそういうときは区分マンションなので建物の割合は大きいし、銀行の金利も高ければ利子分は経費として計上できるから節税にはなるかもしれないけど。
【経費】
管理業者へのお歳暮とか、会計ソフトとか、そのほか不動産に関わるものすべてで経費も計上できるのはちりも積もれば山となるのような感じでありがたい。また、基本的にエアコンや給湯器などは一括償却資産として計上しているのだが、場合によっては『少額減価償却の特例』も選択でき、どのくらい計上するのかをある程度コントロールできるのは魅力的だ。後々に家を新築した際に自宅の1室を事務所として資産計上することも可能になる。(住宅ローン控除などから按分は1/10以下ということになってしまうだろうが。)
