分譲賃貸マンション購入へ part6
こんにちは！t-nakaです。さていよいよ詰めの段階に入ってきました。ネット上の広告もなくなり、自分たちに絞っての交渉になってきたので、価格も含めた詳細をお伝えします。
融資確定前ですが、あちらさんも早めに売却の枠を抑えたいとのことで、手付金も返却できるローン特約をつけていただき、週明けに売買契約を締結を結ぶ運びとなりました。
物件は約75m2の部屋2室と約95m2の部屋が2部屋、価格は10800万から最終的に10100万へ値下げ。もう少し値下げしたかったが、事前の不動産屋と銀行のやり取りで10600万からせめて500万くらいさげれれば、どうにかなりそうだとお伝えしていたみたいで、結局そこが着地点。個人的には手数料 3%がなかったので、バルク売りだからもう少し下げれるかもしれないが、まあ物件からしたら適正価格の範囲内かなといった感じ。なので、表面利回りは本来かかるであろう手数料分を引いて9800万として、満室で年間710万、表面利回り7.25%。築10年以上経過しているファミリーの分譲マンションとして、適正なのかわからないが、普通に自己居住用として中古で買うよりは手数料分だけお得な感じ。年間の固定資産税は80万、修繕費と管理費は年間106万、借入10000万/期間30年/金利1.65%で年間423万支払い。その他20万かかったとして、年間80万ほど。満室時でも年間の修繕費は100万を下回らないといけない状況。さらに何年かおきに追加の修繕積立金もあるし、割とぎりぎり。年数が経ってきて、金利上昇/空室率上昇/家賃下落となったら、切り売りするしかないかな～
分譲マンションはインカムゲインだけではなく、キャピタルゲインも期待しないとやってけないのはうなずける。ただ、人口減であろうが、中長期的にはインフレ傾向だろうし、最も学区の良い文京区でインフラもまだまだ整備される予定だから、地方都市とはいえ今後もよい立地の分譲マンション価格は上昇してくる方にベット。
さて、価格が決まったところで来週に銀行に連絡だな～。融資が通りますように。
