分譲賃貸マンション購入へ part3
こんにちは。t-nakaです。さて以下の続きです。
いろいろとCF等について計算してシュミレーションしてみました。家賃は14万～17万、退去したとしても、ここ最近の家賃相場の上昇のおかげか、地方都市でも分譲マンションクラスだと年数は経っていますが家賃を下げずに済みそうな感じで表面利回りは6.2～6.9%。管理費/修繕費などの月々の固定費は２万～２万５千くらい。内装は質にこだわっているようだが、共用部はそこまで豪華ではなく、高層マンションではなく、建ぺい率60％、容積率200％で周囲にゆとりがある物件なのか修繕費はそんなに高くないのはgood。固定資産税は15-20万/年。35年ローン、金利も少し高めに2%と見積もって、1部屋あたりのCFは25万くらい、減価償却費が大きいので、帳簿上は利益計上はわずか。修繕や退去で持ち出しがある可能性は十分にあり。
新築時の価格は一応3500～5000万とのことだが、売れ残りで15%引き、15年経過で2/3掛けとしたところから、200万上乗せしている価格。建築費が上がっていることを踏まえて、ここ最近の新築と比べるとお得な感じかもしれないが、当時の値段を基準にすれば十分利益のでる売値なので、やはりさらなる値引きは必要だろう。
立地としてはいいし、子供が4人いる我が家としては将来的に2部屋くらい自己利用するのも一つの手段。首都圏みたいに需要が増えて一気に価格が上昇したわけではないので、今後も建築費に上昇に伴う価格の上昇は続くだろうから、前向きには考えていたんだが、総裁選もおわり、アベノミクスから続く低金利も終わり、購入者が少なくなることで、価格が低下するかもしれないから、やはり悩むけど、やはりなかなか買うチャンスはないから、強気に値下げ交渉して購入が最適解な気がする。
